[深圳西乡宅基地]深圳原集体土地上私房买卖合同效力探析（附法院裁判规则及实操建议）
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我国结婚证有红色和绿色两种颜色，在广州绿本房主要包括村落绿本房和原集体土地上私家（即大家俗称的小房屋产权房），上一期他们已经如是说了村落绿本房，VM288他们如是说原集体土地上私家。和上期一样，在分析交易风险之前，他们先要弄清楚原集体土地上私家的历史渊源。
一、原集体土地上私家的历史渊源
1992年11月11日，广州市依照《民政厅相关广东省撤消东莞县成立广州市东莞市、东莞市的批复》（奥罗县批〔1992〕140号）撤消东莞县，成立东莞市和东莞市。1993年7月14日，广州市人民政府颁布《广州市宝安、东莞市总体规划、国土管理工作暂行规定》（深府[1993]283号），明确规定东莞市和东莞市辖区覆盖范围为卫星城总体市中心区，对卫星城总体市中心区覆盖范围的集体土地征用，农地物理性质由集体土地转成集体农地，用地单位或个人向相关机构领取房地产业权证书。
针MD224CH集体土地上的违规建筑物，2002年3月1日生效的《广州经济特区处置发展史遗留下来违规私家若干明确规定》（广州市人大常委会报告书第33号）明确规定，原居民违反总体规划、农地等相关法律、法规的明确规定需经总体规划建设局部门批准，未领取建设项目总体规划许可证，非法占用集体农地或集体土地新建、改建、扩建的违规建筑物，符合条件的予以证实房屋产权，同时办妥拆迁手续，并办理手续如上所述注册登记发放房地产业证书。
上述文档颁布后，东莞市和东莞市的农地并没有完全转成集体农地，为全面大力推进宝安、宝安一区村落化民主化，2003年10月29日中国共产党广州区委、广州市人民政府发布《中国共产党广州区委、广州市人民政府相关大力推进宝安宝安一区村落化民主化的意见建议》（叶唇柱〔2003〕15号），明确规定村信用社组织全数核心成员转成卫星城居民，原属于其核心成员私有财产的农地司法机关转成乌木。至此广州的农地全数转成集体农地。2004年6月26日广州市人民政府颁布《广州市宝安宝安一区村落化农地管理工作办法》（深府〔2004〕102号）对农地村落化管理工作颁布了另行。
2009年5月27日，MD224CH集体土地上的违规建筑物广州市人大常委会再次颁布文档--《相关贫困地区村落化发展史遗留下来违规建筑物的处置决定》（广州市第四届人大常委会报告书〔第101号〕），对贫困地区村落化发展史遗留下来违规建筑物进行普查，符合证实房屋产权条件的，按明确规定办理手续如上所述注册登记，司法机关签发房地产业证。
原居民私家经过发展史遗留下来违规建筑物处置的，依照《相关进一步大力推进东莞市处置发展史遗留下来违规私家及绍代艾违规建筑物处置工作的意见建议》（深宝府[2006]19号）签发绿本《房地产业证》，农地物理性质为国有，农地作者为拨给，不确定使用年限。另外，依照1994年广州市总体规划与建设局局《相关颁发新<房地产业证>的通知》（深规土〔1994〕576号）、2002年广州市总体规划国土局相关重新发布《相关颁发新＜房地产业证＞的通知》（深规土〔2002〕336号）以及2009年广州市总体规划与建设局局重新发布《相关颁发新《房地产业证》的通知》（深国房规〔2009〕1号）明确明确规定贫困地区居民私人住宅颁发绿皮《房地产业证》，记载非市场商品房地产业。
简单归纳下，2003年广州农地全数转成集体农地，原居民修建的私家经过发展史遗留下来违规建筑物处置后，符合条件的签发绿色《房地产业证》，农地物理性质为国有，记载为非市场商品房地产业。
二、原集体土地私家保险合同效力问题
截止到2019年12月，通过搜索绿本结婚证私宅及集体土地等关键词在广东省高院及广州市各级人民法院覆盖范围内共计找到331份裁决。鉴于法院做出的裁决并未完全公布在网上以及客观技术手段的限制，笔者仅就可以检索到的案例做分析。通过检索到的案例，以探究广州法院裁决的思路。
（一）保险合同效力问题
通过分析相关案例的裁决结果，原集体土地私家保险合同效力需要分几种情形，一种是有结婚证的，一种是没有结婚证的；没有结婚证的又进一步分为两种，分别是申报了发展史遗留下来违规建筑物普查暂无处置结果的和没有申报发展史遗留下来违规建筑物普查的。下面具体来说下上述几种情况保险合同效力问题：
1、办有结婚证的私家
依照上述分析，他们已知原居民修建的私家经过发展史遗留下来违规建筑物普查符合条件的，签发绿色《房地产业证》，针对该类房产，法院倾向性认为保险合同有效，理由具体如下：
第一、尽管转让集体土地违反法律禁止性明确规定，但是广州市的集体土地依照《中国共产党广州区委、广州市人民政府相关大力推进宝安宝安一区村落化民主化的意见建议》（叶唇柱〔2003〕15号）已经全数转成国有，转让原集体土地上的私家不违反法律和行政法规的强制性明确规定，保险合同有效。在陈少辉、陈少凤保险合同纠纷中（案号：（2018）粤03民终12818号），法院认为虽然不动房屋产权资料电脑查询结果表载明涉案农地所有权作者为私有财产，但依照《市总体规划国土委宝安管理工作局相关A107-0932宗地业务咨询的复函》可知，《广州市宝安宝安一区村落化农地管理工作办法》（深府〔2004〕102号）第二条明确规定，依照《中华人民共和国农地管理工作法实施条例》的相关明确规定，一区贫困地区信用社组织全数核心成员转成村落居民后，原属于其核心成员私有财产的农地属于乌木，以及《相关进一步大力推进东莞市处置发展史遗留下来违规私家及绍代艾违规建筑物处置工作的意见建议》（深宝府[2006]19号）第12条第(5)款明确规定，MD224CH居民一户一栋私家的农地物理性质，变更为国有，农地作者为拨给，不确定使用年限，涉案房产所在农地的物理性质已经变更为国有。从农地物理性质来看，《楼房转让合同书》并未违反法律、行政法规的强制性明确规定，合同有效。
类似的典型案例还有：邓文球与王利、黄云辉房屋保险合同纠纷（案号：（2019）粤0307民初17000号），林文来、林淡音证实合同无效纠纷（案号：（2018）粤03民终1718号），文歌笑与文歌敬,魏同仔物权纠纷（案号：（2013）深中法房终字第963号）。
第二、转让非市场商品房的房屋保险合同并不当然无效。《中华人民共和国物权法》第十五条明确规定，当事人之间订立相关成立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有明确规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理手续物权注册登记的，不影响合同效力。非市场商品房在转让时受到限制，在限制条件取消前，无法办理手续房屋所有权转移注册登记。房屋保险合同约定的过户手续无法办理手续，可能会影响到合同的全面履行，但并不影响房屋保险合同的效力。
典型案例：薛吉升与郭必林房屋保险合同纠纷（案号：（2019）粤0306民初8049号），林文来、林淡音证实合同无效纠纷（案号：（2018）粤03民终1718号），张强与吴永军、张立案外人执行异议之诉（案号：（2017）粤03民终2674号）。
2、没有办结婚证，但申报了发展史遗留下来违规建筑物普查暂无处置结果的私家
在贫困地区村落化民主化中，对于原集体土地上的违规建筑物，广州市曾颁布了《广州经济特区处置发展史遗留下来违规私家若干明确规定》（广州市人大常委会报告书第33号）及《相关贫困地区村落化发展史遗留下来违规建筑物的处置决定》（广州市第四届人大常委会报告书〔第101号〕）。很多原居民依照上述明确规定对违规建筑物进行了发展史遗留下来违规建筑物普查的申报，但是仅有符合条件的部分房产获得房屋产权证实，并办理手续了结婚证，还有部分违规建筑物只有申报手续，并无相关行政部门的处置结果。对进行过申报，但是没有相关行政部门处置结果的房产提起诉讼的，法院一般裁定驳回起诉，法院认为：房产已进行发展史遗留下来违规建筑物信息普查申报，行政主管部门尚未对涉案房产作出处置决定，在其合法性未能确定的情况下，法院不宜对涉案房产的实体权益进行处分。双方当事人应先行向行政主管部门申请处置，由行政部门对涉及的农地及地上建筑物物、构筑物和其他设施进行认定后再行起诉。
典型案例：黄佩燕与张汉和、刘艳芳集体土地使用权纠纷（案号：（2019）粤03民终6911号），赖敏明、黄燕红房屋保险合同纠纷（案号:（2018）粤03民终21591号），谢王婷与刘赫光房屋保险合同纠纷（案号：（2017）粤03民终7660号），叶贵娇与叶御和房屋保险合同纠纷（案号：（2016）粤03民终14491号），陈丽容与王宗德房屋保险合同纠纷（案号：（2015）深中法房终字第1732号）。
3、没有办结婚证的私家，也没有申报发展史遗留下来违规建筑物普查
对于没有办结婚证的私家，也没有申报发展史遗留下来违规建筑物普查的房产，法院倾向性认为涉案房产没有有效合法的报建手续，保险合同无效。法院认为，依照《中华人民共和国城乡总体规划法》第四十条的明确规定：在卫星城、镇总体市中心区内进行建筑物物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向卫星城、县人民政府城乡总体规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理手续建设项目总体规划许可证及第六十四条明确规定：未取得建设项目总体规划许可证或者未按照建设项目总体规划许可证的明确规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡总体规划主管部门责令停止建设，若涉案房产系未取得报批报建手续的违规建筑物，法律禁止其流通，房屋保险合同违反了法律法规的强制性明确规定，应属无效。
典型案例：王杞与胡莹房屋保险合同纠纷（案号：（2018）粤0305民初19280号），江谷珍与廖金星房屋保险合同纠纷（案号：（2017）粤0307民初17040号），张萍勇、张楚雄、莫少丰与潘兆基、陈丽芬房屋保险合同纠纷（案号：（2017）粤0306民初20767号，邬庭辉、揭细平与曾炯贤房屋保险合同纠纷（案号：（2017）粤0306民初19646号）
综上，原集体土地上的私家，如果经过发展史遗留下来违规建筑物处置获得了结婚证，法院倾向性认为保险合同有效，该类房产虽然不得转让，但不影响合同效力。如果没有结婚证，申报了发展史遗留下来违规建筑物处置但没有处置结果的，近几年法院倾向性认为此类房产应当由行政部门先行处置，裁定驳回起诉。如果没有结婚证且没有合法有效报建手续的，近几年法院倾向性认为保险合同无效。
不过有意思的是，笔者在检索案例时，有一个案例历经驳回起诉，发回重审，最终又判决保险合同无效。廖醒玉、廖静梅与李华珍房屋保险合同纠纷一案中（案号：（2014）深中法房终字第2025号），廖醒玉、廖静梅将广州市东莞市横岗街道大康社区莘塘村莘野路13号整栋房屋物业转让给李华珍，双方产生纠纷后廖醒玉、廖静梅将李华珍起诉至宝安法院请求证实涉案房屋转让协议无效。原一审法院认为涉案房产应先就涉案农地使用权请求人民政府进行处置，故裁定驳回起诉。原二审法院认为原一审法院裁定错误，本案属于人民法院应当受理的民事诉讼覆盖范围，裁定原一审法院再审。再审案件又经过了一审和二审，广州市中院最终认为涉案房产没有办理手续报建报批手续亦未司法机关注册登记领取权属证书，涉案保险合同无效。
通过检索及分析案例，笔者发现，广州法院对于没有结婚证的私家究竟是裁定驳回起诉还是判决合同无效有争议，法院没有明确统一的判决规则。近十年，广州法院对没有结婚证的私家判决思路也有逐步变化的过程。2015年之前广州法院对于没有结婚证的私家存在以转让集体土地以及受让人非本村居民为由判决保险合同无效案例，但是近几年逐渐开始关注有无申报发展史遗留下来违规建筑物物处置，目前对于申报了发展史遗留下来违规建筑物处置但是没有处置结果的，法院倾向性裁定驳回起诉；对于没有申报发展史遗留下来违规建筑物处置，也没有合法有效报建手续的私家，法院倾向性认为保险合同无效。
三、原集体土地上私家买卖风险提示
通过上面分析广州法院裁决的思路，笔者认为购买原集体土地上私家的风险是非常大的。首先，买方务必了解清楚拟购买的私家有无结婚证，有无结婚证将直接影响合同效力。其次，购买私家极有可能导致合同目的落空，买方将遭受损失。即使有结婚证，保险合同被法院认定有效，但是该类房产不能转让，房产无法过户至买方名下，买方对房产并不享有所有权，其只能依照合同对卖方主张债权，无法主张物权。如果没有结婚证，保险合同被认定为无效，合同无效的结果是恢复原状，卖家返还购房款，买方返还房产。简言之，不管合同是否有效，买方最终都无法获得房产的所有权，并且需要返还房产给卖方。对于那些已经实际入住的买方，还将面临无房可住的困境。最后，据笔者了解，现在相关行政部门已经不再处置发展史遗留下来违规私家。换句话说，如果购买了申报发展史遗留下来违规建筑物处置但没结果的房产，极有可能面临行政部门不予处置，产生纠纷法院也不予处置的尴尬处境，买方合法权益更加得不到有效保护。
现在，广州市卫星城更新进展非常迅猛，很多原居民一拆暴富，不少购房者一是看中了原集体土地上私家低廉的价格，二是看中了其未来卫星城更新的巨大潜力，但是不管是安家置业，还是投资升值，原集体土地上的私家都有风险。如果确要购买此类房产，特别即将卫星城更新的，建议购买之前以及购买过程中聘请律师提供专业咨询。针对即将卫星城更新的房产，Jalgaon中有很多手段将买方可能面临的风险降至最低，并最大限度保障其与原居民一样顺利获得拆赔，具体问题可以联系本公众号地产法律人（QQ号：real_estate_lawyer)，由专业律师为您支招。
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